开发商理性定价度淡
5月份宁波楼市整体表现相当平淡。据21世纪不动产提供资料显示，从5月1日至28日，共成交二手房231套，成交量环比4月份下降了12.5%。其中住宅成交196套，环比下降12.9%。5月宁波二手房成交量再次走低，原因是多方面的，在缺乏利好支撑的情况下，市场行情开始趋于平淡。5月份二手房住宅均价为8631.68元/平米，环比下降1.71%。据分析，周边区域的多层住宅的较大的成交量，抑制了房价上升的势头，但总体价格上并没有下降的迹象，继续保持高位运行。
而在整体平淡中也出现局部亮点，其中一大原因可归因于开发商理性定价。在预期回归理性、品质回归创新、买家回归自住的大势影响下，创造性价比优势将跑赢大市场。不少开发商已经认识到，从卖方市场转向买方之时，楼盘营销方式已经发生很大的转变：从注重营销包装到注重落提升品质、从注重制造概念“卖点”到关注消费者需求的“买点”，从注重销控到透明售房。中元房产总经理孔建国在分析定价策略时表示，瑞园此次交房形式和价格营销方式上动了不少脑筋，比如，瑞园二幢全装修房子全部做好做为示范区才开售，这种精装修类现房销售也算是开了先河，首批精装修房子在明年11月份就能交付入住。另外，可售房源价格全部明码标价，9500元均价不是低开高走的策略，也不搞超低价起售的噱头，而是实实在在把总价降下来，实现透明销售，在热闹而有序的氛围中，让消费者理性从容下单。
一位在房地产营销领域打拼过多年的专业人士向记者介绍，定价高对开发商可能是好事，也可能是坏事。虽然购房人喜买涨不买跌，但并非只要房价上涨，他们就会毫不犹豫地购买，他们有承受极限，如果房价已经到达高位，开发商还一味高开房价，必然失去客户，而整个市场交易价格也必然存在波峰波谷，波峰之后，价格要么平稳发展，要么呈下降趋势。因此，开发商应当理性定价。
而准确判断市场是理性定价的关键。近两年，税收、利率以及规范市场交易行为的政策不断出台实施，房地产市场竞争越来越透明、公平，也更加激烈;投机与投资行为不断被“挤出”;利率提升让按揭购房人群的负担日益加重，购房人也逐渐变得理性起来。事实上，本季出现的一批亮点高品质楼盘正是以理性定价赢得了市场。
性价比成购房者买单关键
“如今的楼市是比拼性价比的年代。”一位资深地产人士如是说。当市场回归理性后，以自住为主的刚性需求就成为市场唯一的支柱，这时，为数不多的能提供真正优质居家环境又具有高性价比的社区，相比更容易让消费者买单。
据了解，瑞园上周六开盘推出首批239套全装修纯多层房子，开盘当天就去化掉80%左右。低总价高价性比是其热销的关键。均价9500元，主力户型为90平方米以下，一套全装修房套均总价控制在80万元左右。其中最低单价才7000来元/平方米，这种房源位于顶层，面积从60——90平方米不等，算起来最低总价才40万左右，动销最快，买主多为婚房购置者和新宁波人。
如今，观望气氛浓郁中，购房者算盘都挺精的。同类的地段，相似的均价，买全装修房比白坏房合算;地段相差不远，均价相差好几千，对眼下刚性需求购房者来说，舍近求远买到总价适合的房子更现实;价格相近，地段相当，买纯多层比小高层或高更落位。
性价比成市民买房关键，这点从5月二手房成交情况上也体现出来。据21世纪不动产统计分析，从5月住宅成交面积分布上看，面积在60平米以下占21.94%，环比上升4.84个百分点。可以看出，目前中小户型需求更为突出。而从成交总价上看，70万以上低总价住宅占49.75%，需求有大幅提高。成交总价在110万以上的占26.9%，环比减少13个百分点;高总价住宅需求有明显减弱迹象。
楼市进入新一轮盘整期
经历了去年一度猛涨后，目前宁波的房价已经进入了一个平台期。有识人士认为，“开发商应当理性意识到购房人的承受能力，以及市场的整体走势，不能一味追求高利润。要调整心态，追求适当利润”。否则，楼盘定价格过高，就有可能导致销售不畅，或者出现“定价高、成交价低”的情况。
开发商理性定价，心态平和，也反映了开发战略上的变化。中元房产碾转外地多年杀回宁波，想在宁波占有一席之地，除了瑞园项目，目前尚有两块土地储备，其中洪塘创意园区下个月动工，高桥拿下的一块地地底将交地，加起来总开发量可达到20万平方米以上。而中元要在扎稳脚跟，第一炮一定要打红，其它项目才有支撑点。对一家尚在成长期的中等开发商来说，在从紧的货币政策下，开发商开盘策略是不一样的，中元的开发策略是快速拿地快速开发快速销售的快进快出模式，毕竟快速资金回笼保持相对稳定的资金回报率，对可持续性开发是十分关键的。
开发商平价甚至低价开盘入市的现象，对一些具有类比性的续推盘及尾盘以及待开盘将形成一定的压力。也传递了一种信号，开发商定价必须充分符合市场供求关系，楼市观望期还将持续，有可能持续到今年年底，当然，在此期间，买房刚性需求也存在。相比前几个月，5月观望气氛更浓，相比全国部分一线城市房价下跌的消息面，宁波楼市还算比较平稳，但市民心理预期还是受到相当大的影响。在开发商看来，地震以后对大经济也会有所影响，08年下半年经济形势不太明朗，房地产后市还存在不确定性因素。买卖双方采取观望心理也是对的，这样才回归到理性。种种迹象表明，宁波的房地产市场格局进入新一轮盘整期。
